Hypotheek in 2026: dit verandert er (en dit betekent het voor jou)

De belangrijkste hypotheekwijzigingen in 2026

1. NHG-grens omhoog
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt in 2026 van € 450.000 naar € 470.000. Daardoor komen meer woningen in aanmerking voor NHG. Dat levert vaak een lagere rente op én extra zekerheid.

Koop je een woning die je gaat verduurzamen? Dan kun je zelfs tot € 498.200 lenen onder NHG.

2. Meer mogelijkheden voor bepaalde groepen
Vanaf 2026 wordt inkomen na de AOW-leeftijd realistischer beoordeeld bij NHG-hypotheken. Mensen die na hun AOW blijven werken of als zelfstandig ondernemer actief zijn, kunnen hun inkomen onder bepaalde voorwaarden laten meetellen.

Belangrijk daarbij: het inkomen moet aantoonbaar en structureel zijn, bijvoorbeeld via loonstroken, jaaropgaven of een ondernemersverklaring.

Voor senioren en zelfstandigen kan dit een groter leenbedrag betekenen en de kans op een hypotheek vergroten.

3. Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters omhoog
Ben je starter en ben je tussen de 18 en 35 jaar? Dan is er goed nieuws: in 2026 wordt de vrijstelling van overdrachtsbelasting verhoogd met € 30.000.

Dat betekent heel concreet: als je voor het eerst een woning koopt, hoef je bij aankoop geen 2% overdrachtsbelasting te betalen (mits je aan de voorwaarden voldoet). En dat kan je al snel duizenden euro’s schelen aan kosten bij de notaris.

Voorwaarden vanaf 1 januari 2026:

• je gebruikt de vrijstelling voor de eerste keer
• je gaat de woning kopen als hoofdverblijf (dus niet als belegging of voor verhuur)
• de koopsom mag maximaal € 555.000 zijn

Voldoe je aan deze voorwaarden? Dan houd je meer geld over voor bijvoorbeeld je inrichting, verduurzaming of gewoon een iets ruimere buffer. Kortom: het maakt het kopen van je eerste huis in 2026 nét wat toegankelijker.

4. Maximale hypotheek kan lager uitvallen
Ondanks de positieve veranderingen kan de maximale leencapaciteit in 2026 gemiddeld iets lager zijn dan in 2025. Strengere toetsregels en een kritischer beoordeling van betaalbaarheid zorgen ervoor dat niet iedereen automatisch meer kan lenen, ook al ligt de NHG-grens hoger.

5. Extra leenruimte bij energiezuinige woningen verandert
In 2026 kun je – afhankelijk van het energielabel – tot maximaal € 40.000 extra lenen bij een energiezuinige woning. Dit komt bovenop je reguliere maximale hypotheek.

Maar: de extra leenruimte bij zeer zuinige woningen wordt aangepast:

• Label A+++ daalt van € 30.000 naar € 25.000
• Label A++++ daalt van € 40.000 naar € 30.000
• Met energieprestatiegarantie: van € 50.000 naar € 40.000

Voor verduurzaming vervalt bij A+++ het extra leenbedrag volledig. Andere labels blijven gelijk.

Maximale hypotheek in 2026: drie actuele voorbeelden

Waar sommige huishoudens in 2025 nog nét iets meer konden lenen, valt het maximale hypotheekbedrag in 2026 voor veel mensen iets lager uit.

Hieronder drie voorbeelden:

Alleenstaande met € 4.750 bruto per maand

• 2025: maximaal € 268.137
• 2026: maximaal € 257.867

Twee inkomens, € 4.750 en € 3.000 bruto per maand

• 2025: € 484.266
• 2026: € 476.956

Twee inkomens, € 3.500 en € 2.500 bruto per maand

• 2025: € 367.524
• 2026: € 358.877

Let op: Deze berekeningen zijn gemaakt op basis van het opgegeven bruto inkomen per maand, inclusief 8% vakantietoeslag en dienen als indicatie. Per hypotheekverstrekker kan de maximale hypotheek verschillen. Of je als stel samen het inkomen verdient of als één persoon het totale bedrag ontvangt, maakt voor de uitkomst van de berekening niet uit.

Meer lenen in 2026? Dit zijn je opties

Energiezuinig wonen = extra leenruimte
Ook in 2026 geldt: hoe beter het energielabel, hoe meer je kunt lenen. Dat is niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor jouw maandlasten én je hypotheekruimte.

Investeer je in isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp? Dan kun je dit vaak deels meefinancieren in je hypotheek.

Starterslening: nét dat extra zetje
Daarnaast bieden veel gemeenten nog steeds een starterslening aan. Daarmee kun je nét dat beetje extra lenen, wat voor starters soms het verschil maakt tussen wel of niet kunnen kopen.

Tips voor woningkopers in 2026
Wil je in 2026 een woning kopen? Dan helpen deze tips je op weg:

• Laat je maximale hypotheek voor 2026 berekenen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
• Overweeg verduurzaming: investeringen in isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp kunnen je leenruimte vergroten en je woningwaarde verhogen.
• Vraag advies op maat: elke situatie is anders. Of je nu starter bent, doorstromer of senior, goed advies van een onafhankelijke partij voorkomt teleurstellingen bij het kopen van een huis.

Conclusie

2026 Biedt zowel kansen als uitdagingen voor woningkopers. De hogere NHG-grens, aangepaste leennormen en verruimde startervrijstelling maken 2026 een interessant jaar om woonplannen waar te maken. Tegelijkertijd kunnen strengere toetsregels of lagere extra leenruimte bij energiezuinige woningen invloed hebben op je maximale hypotheek.

Wil je weten hoe de hypotheekregels van 2026 jouw mogelijkheden beïnvloeden?
Van Herk Makelaars werkt samen met onafhankelijke hypotheekadviseurs. Neem contact op met de vestiging bij jou in de buurt en wij helpen je graag verder.